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西安仲裁委员会发布的《2007年度西安商品房买卖合同纠纷仲裁报告》显示，开发商逾期办理房产证的案件，占所受理房地产案件总数的40%，其中九成以上是开发商的原因造成的。西安仲裁委员会副主任、秘书长潘俊星表示，2007年共受理各类仲裁案件885件，其中商品房买卖合同纠纷479起，比前一年增加了一倍。
房产类纠纷中，比较突出的问题，主要集中在逾期交房、交房时不符合交房条件、房屋质量问题和房产证的办理问题。这四类热点问题，在“律师说‘防‘”栏目接到的读者投诉中，体现也非常明显，现在我们选出其中的典型案例，结合专家的分析、律师提出的防范措施，供购房者参考。
问题一：逾期交房
焦点：违约金的赔付
●开发商资金短缺不到位，导致工期一再延长
●房产开发周期一般较长，受气候、政策、市场等动态因素的影响较大
症结
案例回顾：
周女士用首付款12万元、按揭28万元的方式购买了一套房子，2007年3月开始向银行还款。按照合同约定，应在2007年底交房，但直到2008年3月初才交付给业主。周女士要求开发商赔付逾期交房的违约金，但就违约金的算法，双方无法达成一致。
专家分析：
有人认为，周女士按揭贷款已办下来，开发商实质上已收到全部房款，违约金的计算基数应以全部房款40万元计算；另一种认为，如果买受人未付月供达到一定期限，出卖人将承担月供和回购担保责任，且按揭的10%—20%作为保证金被银行冻结，因此，违约金的基数应为：首付+已付月供。
防范与对策：
陕西永嘉信律师事务所主任韩永安律师建议，购房者在签购房合同时，最好将已付房款或总房款金额细化为具体的数额。同时，对于违约金的计算方式，不要约定为单纯的固定数额，最好明确为按日或按月计算。
问题二：交房不符合交付条件
焦点：交房条件的约定
●公共设施不到位：安装的电梯、防盗门、装修的材料、卫生设备等，均低于约定的标准
●配套设施不到位：小区道路、物业管理以及天然气和暖气未能及时入户
症结
案例回顾：
宋女士收房时发现，开发商交付的房子存在问题较多：小区主干道还是土路，水、电、暖气等没有接通，因此宋女士拒绝收房。开发商却表示，已在报纸上刊登了交房通告，如果一定期限内业主拒绝收房，要赔付开发商违约金。
专家分析：
在交房过程中，开发商不仅要向消费者提供符合合同约定的房屋，以及符合约定的公共设施、配套设施，还应当向消费者提供符合购房合同约定的文件，如“两书一表”。
防范与对策：
购房者在签订购房合同时，应做出专门约定，如：有哪些“基础设施、公共配套建筑”，判断“正常运行”的标准是什么，“正常运行”的最后时间是何时，加入“一旦违约，购房者可以选择退房并要求赔偿”和“如选择不退房，可要求开发商提供暂时解决方案，并予以赔偿”，一定要对赔偿标准约定具体。
问题三：房屋质量不合格
焦点：开发商不及时维修
●主体工程质量:主体工程质量引起的纠纷较少
●非主体工程瑕疵:由于开发商没有及时对房屋瑕疵进行维修造成的
症结
案例回顾：
2007年冬天，朱女士发现刚住进去半年的房屋就出现了严重的漏水问题，厨房内水池渗水，造成室内被水淹，装修设施被毁。她多次要求开发商修理未果，无奈之下，朱女士拒交物业费。
专家分析：
房屋买卖行为，除了受双方合同的约束，还要受一系列不动产相关法律法规的调整。如果房屋主体质量不合格，无论是在交付前还是交付后发现问题，购房者都有权要求开发商退房，并赔偿损失。如果属于普通的房屋质量瑕疵，应该具体分析。
防范与对策：
购房者遇到的商品房质量问题，是不是属于房屋主体质量不合格，可以邀请专业的质量检测机构，根据包括《建筑法》在内的与房屋质量有关的规定进行签定。如果是在开发商提供的《住宅质量保证书》规定的保修期限内，开发商应当承担修复责任及费用，并承担修复期间给购房者造成的其他损失。
问题四：逾期办证
焦点：办证延误影响房产交易
●开发商的土地使用手续不合法
●未支付全土地使用权出让金、违规开发建设
●没有取得建设用地规划许可证、施工许可证
●没通过综合验收或不能提供综合验收合格证明
症结
案例回顾：
胡先生在2005年下半年搬进了新家，但直到现在房产证一直没办下来。最近，一直在外地工作的儿子准备接他们老两口过去一起住，胡先生走之前想将这套房子卖掉，但因为没有房产证，房子不能上市交易。
专家分析：
办理房产证，涉及初始登记、转移登记两个阶段。新建的房屋，开发商应当在房屋竣工后的三个月内，向登记机关申请房屋所有权初始登记。初始登记完成后，经过转移登记，消费者才能办得房产证。在现行法律框架下，初始登记应由开发商完成，而办理转移登记，行政法规规定其义务在购买人，开发商负有协助义务。
防范与对策：
韩永安律师建议广大购房者，最好能通过委托开发商办理转移登记的方式，在合同中明确约定由开发商为自己办理房屋的转移登记手续，并附以有效的违约金督促开发商尽快办理房产证。
（综合）
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